Después de dos años y nueve meses, tras dos cambios de Gobierno y la sombra de una multa europea, el Congreso de los Diputados dio la semana pasada el visto bueno a la Ley Hipotecaria. Ahora, la nueva Ley tendrá que ser ratificada por el Senado, publicada en el BOE y un mes después entrará en vigor. La fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019, tal y como calculan desde la plataforma iAhorro.
Los tres puntos en los que ganará el nuevo cliente en cuanto entre en vigor la ley serán información, tiempo y dinero. Finalmente, la nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general y los ya hipotecados no podrán disfrutar de estas ventajas. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
1. Mayor protección al usuario
El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leerlo con tranquilidad, resolver las dudas y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.
Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permiterá ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta «investigación» deberá asumirlo la entidad.
2. El papel del notario
El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de esta ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Ahora, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera vez irá sin el representante de la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda vez acudirá con el banco para la firma del contrato hipotecario.
Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce la letra pequeña de lo que va a firmar. En esta vía, la ley establece que se entregará una «manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido».
3. Reparto de gastos
Otro de los puntos que más afectan a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca como la gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría y los gastos del registr).
Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.
Ahora el banco será el que pague la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de Actos Jurídicos es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste de 1.000 a 3.000 euros.
4. Adiós a las cláusulas suelo
La ley prohíbe las cláusulas suelo y por ello, en las operaciones con un tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euribor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0% y nunca podrá ser negativo.
5. Novedades en las vinculaciones
Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario. La nueva norma establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí estará permitido hacer bonificaciones por los productos que se contraten, como se hace en la actualidad.
Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y «en ningún caso» la aceptación por la entidad de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
6. Comisión de apertura
A la hora de formalizar el préstamo, muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidade, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.
La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
Subrogación y novación
El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización.
En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en tu hipoteca, podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión.
La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.
Por otro lado, bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
Source: ABC